Selecteer een pagina

Hoge Raad bevestigt huurkorting Covid

voor horeca èn winkels en niet alleen bij sluiting

Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad duidelijkheid verschaft wat er moet gebeuren met de huurprijs van een zakelijke ruimte, die in verband met het coronavirus niet of niet volledig kan worden benut, waardoor de huurder niet – of maar zeer beperkt – kan omzetten. Eerder waren daarover al uitspraken gedaan door de lagere rechtspraak, maar die uitspraken liepen nogal eens uiteen. Ook was eigenlijk niet duidelijk of de overheidsmaatregelen zijn aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 Burgerlijk Wetboek. Als dat het geval is, heeft een huurder in beginsel namelijk een aantal rechten, bijvoorbeeld het recht op huurvermindering.

Prejudiciële vragen

De Hoge Raad heeft naar deze problematiek gekeken als gevolg van prejudiciële vragen van de rechtbank Limburg. Deze rechtbank wilde van de Hoge Raad weten

  • Of de coronacrisis een gebrek (in de zin van artikel 7:204 Burgerlijk Wetboek is en zo ja
  • aan de hand waarvan de omvang van een huurprijsvermindering moet worden beoordeeld;
  • of de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW oplevert: iets waarmee partijen bij het contracteren geen rekening hebben gehouden, zodat de overeenkomst – op het punt van de huurprijs – zou moeten worden gewijzigd en zo ja
    welke omstandigheden meewegen bij het bepalen van de schade.

Geen gebrek

Een gebrek aan het gehuurde wordt in de wet omschreven als een staat of eigenschap van de zaak, of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het begin van de huurovereenkomst van zo’n zaak mocht verwachten. Een simpel voorbeeld: lekkage aan het dak. De verhuurder is verplicht dat zo snel mogelijk te verhelpen en anders mag de huurder dat zelf doen (voor rekening van de verhuurder), of kan de huurder een huurkorting afdwingen bij de rechter (als in het huurcontract niet iets anders is vastgelegd).

Vallen overheidsmaatregelen die de huurder verbieden om de zaak te gebruiken nu ook onder deze omschrijving? Met de zaak zelf is immers niets mis en het is een omstandigheid die de verhuurder niet kan verhelpen. De Hoge Raad meent van niet. De sluiting is het gevolg van uitzonderlijke overheidsmaatregelen in het kader van de volksgezondheid en heeft geen betrekking op de verhuurde zaak.

Onvoorziene omstandigheden

In de wet is (in artikel 6:258 BW) bepaald dat een rechter op verzoek van één van de contractspartijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen (of deze helemaal of gedeeltelijk ontbinden) op grond van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij op grond van de redelijkheid en billijkheid niet mag verwachten dat de overeenkomst en alle rechten en plichten daarin normaal in stand blijven.
Van zo’n situatie is volgens de Hoge Raad sprake, in elk geval in huurovereenkomsten die zijn gesloten vóór 15 maart 2020, de datum van de eerste maatregelen. Met andere woorden: verhuurders en huurders konden niet voorzien dat het coronavirus wereldwijd zou uitbreken en dat de overheid daarom sluiting van zaken zou bevelen. Hier hebben partijen dus bij het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening kunnen en hoeven houden. Dat betekent dat de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door een huurkorting vast te stellen.

Soorten ruimte en periodes

Bij dit alles heeft de Hoge Raad bepaald dat niet alleen de horeca in aanmerking komt voor een huurkorting, maar ook winkeliers die hun omzet zien kelderen als gevolg van de maatregelen.
Bovendien stelt de Hoge Raad dat niet alleen de daadwerkelijke sluiting van een winkel of horeca een grond kan zijn voor huurkorting, maar dat dit ook geldt voor ander overheidshandelen zoals (dringende) adviezen, als gevolg waarvan het gehuurde niet of beperkt kan worden geëxploiteerd, zodat er geen of minder publiek in de ruimte komt.

De korting

In de lagere rechtspraak was eigenlijk al aangenomen dat huurder en verhuurder de pijn in beginsel moesten delen. De Hoge Raad is hier ook van uitgegaan en overweegt dat de coronacrisis niet in de risicosfeer van de huurder, maar ook niet in die van de verhuurder valt. Daarom vindt de Hoge Raad dat het nadeel in beginsel – voor zover nog niet gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) – gelijk te verdelen over verhuurder en de huurder. Verder meent de Hoge Raad dat de huurkorting moet worden berekend volgens een vastelastenmethode om tot een percentage te komen waarmee de huur wordt verminderd, waarbij de volgende stappen kunnen worden gevolgd:

  • De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten;
  • het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs;
  • de procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet));
  • het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk over de verhuurder en de huurder verdeeld (50/50), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van de huurkorting kan volgens de Hoge Raad vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

Let wel: de Hoge Raad overweegt dat de eerder genoemde redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van omstandigheden, gelegen in bijvoorbeeld de hoedanigheid van de huurder of verhuurder of de financiële positie van één van de partijen, wordt afgeweken van een gelijke verdeling van het nadeel. Dat zal een rechter per geval moeten beoordelen.

Heeft u vragen over huurkortingen in verband met overheidsmaatregelen naar aanleiding van het coronavirus, neemt u dan gerust contact op met Ingenoor Kwak op telefoonnummer 070-3311008, of via het contactformulier.

This site is registered on wpml.org as a development site.